無錫項目銷售緩慢 紅星地產恐難複製萬達模式

每經記者 查道坤 發自江蘇無錫

計劃在今後8年加快商業地產投資步伐,將京津塘、長三角、西南、東北作為4大戰略區域,力爭2020年在全國建成100個愛琴海購物中心的紅星地產,正在遭遇「成長的煩惱」。

《每日經濟新聞》記者注意到,早在去年10月,開盤總共推出839套住宅銷售的無錫紅星國際廣場,在經歷了七個月的銷售之後,截至今年5月才出售了其中的5成,銷售進度較為緩慢。

行業分析人士認為,類似紅星國際廣場這樣的城市綜合體項目,一般是通過銷售住宅回籠資金,開發、持有同地塊的商業部分。住宅銷售的緩慢,會對同一地塊國際廣場的商業開發及持有項目的資金來源形成壓力。在全國商業地產隱現泡沫的大背景下,紅星地產能否成功複製萬達的商業地產模式,仍是一個大大的問號。

無錫項目8天僅成交8套/

5月21日,《每日經濟新聞》記者驅車前往無錫紅星國際廣場,項目總體來說地理位置非常不錯,記者在現場看到周圍的配套也十分完善。而在售樓部現場,記者看到數棟在建的樓體已經建成封頂。

然而就是在這樣一個地理位置不錯、周圍配套較為完善的地段,該項目的售樓部卻異常冷清。記者進入售樓部,偌大的售樓現場再沒有其他購房者,幾位負責銷售的置業人員也在各自聊天,見記者進來,一位置業顧問迎了上來,向記者介紹項目的情況。

此前有報導稱,無錫紅星國際廣場將在5月推出5號樓盤的樓王項目。對此,售樓部一位置業顧問對《每日經濟新聞》記者介紹說,5號樓共32層,包括122平方米、137平方米兩個戶型,均價約為9000元/平方米,但是該項目並未在5月份開盤,「5號樓去年10月份就對外開盤銷售了,目前還在銷售當中。此外和5號樓一起在售的還有4號樓,該樓在今年3月份對外銷售,4號和5號樓都在今年年底交付。」

值得注意的是,售樓部的工作人員對記者介紹說5號樓早在去年就開始對外銷售,目前仍然未售罄,「5號樓的銷售情況是項目整體銷售緩慢的一個縮影。」無錫當地一位房地產從業人員對記者說。

正如上述人員所說,從無錫紅星國際廣場銷售數據也可以看出該項目銷售情況不佳。數據顯示,該項目的入網總套數為839套,4月16日到4月23日,該項目8天的成交量僅為8套。據一位熟知該項目的業內人士對《每日經濟新聞》記者介紹說,截至5月下旬,整個項目也就去化了一半左右。[NT:PAGE=$]

需要說明的是,同處於該區域的樓盤不僅只有無錫紅星國際廣場一家,在其對面的還有紅豆·人民路9號項目,記者在實地瞭解後發現,雖然和紅星國際廣場一路之隔,但是價格卻比紅星國際廣場每平方米高出500元至1000元不等,但是其銷售情況卻要比紅星國際要好。統計數據顯示,紅豆·人民路九號的入網總套數為560套,但4個月時間裡成交套數為284套,成交比例為50.7%。

對於為何人民路9號項目價格高出紅星國際,銷售卻比紅星國際好的原因,無錫本地一位房地產行業的業內人士對記者介紹說,主要是因為人民路九號這個項目更靠近主幹道——人民路,而紅星國際廣場的價格也一直被人民路9號壓著走,「除了紅星國際位置稍顯不好外,紅星國際廣場還是個綜合體項目,且較一般附帶部分商業的綜合體而言,其商業部分的佔比要大得多,因此項目周邊的噪音也會更大,也對銷售造成一定影響。」

萬達模式或難複製/

據《每日經濟新聞》記者瞭解,紅星地產已經在北京、天津、上海、重慶、福州、昆明等21個城市進行了27個綜合體項目開發。雖然名義上是做商業地產,但決定項目成敗的關鍵,卻是可以銷售的住宅或者非商業用途部分。

根據知情人士提供的數據,紅星地產近期購得地塊中,可以用於銷售的住宅或非商業用途部分佔整個項目的比例至少達到四成,大部分地塊可銷售的物業更是超過了總建面的六成。

此前,紅星商業地產副董事長張華容在接受媒體採訪時介紹說,「我們目前已經在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國21個城市進行了27個綜合體項目的開發,未來3至5年將會有近50個城市綜合體項目跟大家來見面」。

紅星美凱龍旗下紅星地產總裁諶俊宇曾公開經表示,紅星城市綜合體項目「涵蓋了購物中心、紅星太平洋影城、國際高爾夫會所、婚慶大世界、星級酒店、精品百貨等業態,讓單一的購物行為變成集娛樂、餐飲、商務、家庭休閒為一體的購物體驗。然而值得注意的是,紅星美凱龍的城市綜合體除了添加家居賣場之外,項目配套完全是複製萬達模式。對此諶俊宇表示,「紅星商業的模式和萬達模式基本一樣」。

知情人士透露,紅星地產選擇萬達模式的根本原因,是以開發綜合體名義,在地方獲得相對低價的優質土地資源。一方面為地產開發業務提供不菲的利潤,一方面又可以將開發收益中相當一部分用來持有商業項目,大大減輕持有這些購物中心帶來的資金壓力。

無錫紅星國際廣場住宅的銷售緩慢,會對同一地塊國際廣場的商業開發及持有項目的資金來源形成壓力。南京房地產行業一位業內人士對《每日經濟新聞》記者說,「紅星地產的快速擴張主要是通過大量抵押貸款來維持業績,而大量貸款則主要是用作持續的圈地,然後抵押土地再去買地,這就導致其資金鏈比較緊張。」[NT:PAGE=$]

與此同時,按照大多數銀行的規定,住宅的銷售收入,恰恰正是向銀行申請抵押貸款時的主要還款來源。在住宅銷售不暢的情況下,項目能否及時償還抵押貸款,也將是一個疑問。

記者因此就上述問題採訪該公司的品牌部經理,但後者稱其不知情,也無法提供負責上述項目的有關人士聯繫方式。記者又電話採訪無錫紅星廣場售樓處,售樓處的銷售人員也以無法提供聯繫方式為由,謝絕了採訪。

商業地產的泡沫隱憂/

在房地產行業,類似紅星地產這樣大面積涉足城市綜合體開發的房地產公司數量龐大。但除了萬達等少數企業之外,多數都不太成功。

國內一家房地產行業協會的負責人對《每日經濟新聞》記者說,目前我國的商業地產市場已經呈現比較嚴重的泡沫,主要原因首先是開發銷售環節:庫存高,潛在供應量巨大。其次是招商環節:招商難,空置率高。第三是經營環節:商戶經營難,開發商回報率低。「很多開發商進入商業地產後,由於人才儲備、運營經驗不足,後期操作風險迅速增加,3至5年內,不少商業項目將會面臨關閉、重組和被收購的命運,或者尋求專業的合作夥伴共同經營管理,未來紅星美凱龍很有可能也會面臨這樣的局面。」

有調查報告顯示,2011年至2015年,全國20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。

對於目前中國的商業地產形勢,全國工商聯商業不動產專業委員會主任朱凌波就曾公開表示,「開發商在開發城市綜合體的時候追求高速發展,同質化、惡性競爭非常嚴重。千店一面,千城一面是目前城市綜合體發展的弊病,最後導致諸多城市綜合體項目處於空置狀態。」

此外,蘭德諮詢調查數據顯示,中國上市房企的商業地產持有性物業租金收入,一般佔其年度營業總收入的3%~5%,而經營利潤則大都為負,特別是開業不久、正處於培育期的商業地產,八成以上虧損,「雖然紅星美凱龍表示要在8年內在60個城市建成100個購物中心,但是我認為能完成三分之一就相當不錯了,我估計最後實際完成在一成左右。」國內一家房地產行業協會的負責人對《每日經濟新聞》記者說。