香港金管局:銀行限按4成 遏商業物業炒風

樓泡風險升,配合政府推出買賣印花稅加倍的「辛辣招」,香港金管局昨 (22) 日下調商業物業按揭成數上限 1 成,以遏止炒風向商業物業蔓延。又將按揭還款壓力測試由加息 2% 增至 3% 。金管局總裁陳德霖指出,目前樓市過熱對香港金融市場風險不比 1997 年時低,美聯儲預計在 2015 年開始加息,令利率回復正常水平,香港供款人將承受加息及樓價跌的雙重衝擊,有必要加強港銀風險管理及抗震能力。

香港《文匯報》報導,金管局措施包括:無論自用與否,一律將工商物業按揭最高成數上限下調 1 成,其中,港人按揭成數由 5 成降至 4 成;非港人由 4 成降至 3 成;車位劃一降至 4 成,貸款年期上限統一為 15 年。另外,調整評估還款能力的壓力測試,將假設利率上升幅度由 2% 增加至 3% ,最長貸款年期 30 年。措施即時生效,已簽訂臨時買賣合約的申請不受影響。

陳德霖昨表示,近期樓市轉趨活躍,住宅及工商物業成交及價格明顯上升,市場風險增加,由於歐美日央行加大量寬力度,令未來退市的難度及風險增加,而利率回升的速度及幅度或會超乎預期,故推出第 5 輪逆周期措施,進一步提升銀行按揭貸款風險管理,以及加強借款人日後面對利率上升時的能力。

副總裁阮國恒表示,針對工商物業按揭進行收緊,由於其價格波幅一貫高於住宅物業,而樓市周期逆轉時其貸款質素會較住宅按揭更為惡化,其拖欠比率相當於住宅貸款拖欠比率的 3 倍至 4 倍,因而有所關注。

陳德霖指出,樓市過熱對香港金融市場風險,不少於 1997 年。現時香港處於一個史無前例的極不正常宏觀金融環境,香港這次樓市上升周期長久持續,主要由於各國央行大規模並長時間進行貨幣量寬,而且利率極低,有大量資金流入香港。 1997 年時利率按揭高達 10% ,在樓市泡沫爆破後,美國利率亦開始下調,至 2004 年,香港按揭利率為 2% 。現時情況剛好相反,按揭利率為 2% 。即使低息環境維持至 2015 年,但日後利率一定會回升至正常水平,擔憂未來香港供款人面對利息上升及樓價下調的雙重衝擊,希望市民加緊提防。

再者,現時香港家庭的負債額上升,計入按揭及信用卡等的家庭借貸比率已佔香港國民生產總值近 6 成,預料加息時負擔會更吃力,影響經濟。按證公司亦將在稍後公布有關按揭保險計劃的調整。

此外,金管局亦推出其他措施,為預防日後利率風險影響銀行體系,決定為採用「內評法」 (Internal Ratings-based Approach) 的銀行,設立「風險加權比率」 (Risk Weight) 下限為 15% 。阮國恒指,現時採用「內評法」的 8 間銀行為中銀旗下的 3 間銀行、匯控旗下 2 間、東亞、渣打及星展香港,佔住宅樓宇按揭市場份額 83% ;已發信予 8 間銀行參考有關安排,認為措施視乎個別銀行情況而有不同影響,如住宅按揭規模、現有風險加權比率及資本水平等。


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