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瑞銀:中國房地產業已度過危機

※來源:財匯資訊,摘自:證券時報

昨日在上海舉行的瑞銀(UBS)2013年大中華研討會上,瑞銀房地產行業研究主管李智穎表示,房地產行業最差的時期是2011年底至2012年上半年,現在已經度過危機了。各個地方政府在做的事情已經見到成效,行業泡沫的壓力遠弱於前幾年。

她認為,政府調控目標主要在於控制房價過快上漲,如果國內一線城市房價過於活躍的話,今年下半年政府可能出臺更為嚴厲的政策,這是行業最大的風險所在。同時,從去年三季度就已經開始凸顯的三線城市新房供應過大的問題,在今年仍可能延續,供過於求現象將會存在。

李智穎指出,改善性需求是對房地產市場特別重要的支援力量。去年11月底的房屋在建面積數據顯示為增長7%,目前的新開工面積比去年有所減少,但估計在今年第二季度便可看到新開工的重新增長。

過去的一兩個月,很多土地都成功拍賣,會對新開工產生拉動作用。預計2014年內會有8.7億平方米左右的住房需求,以100平方米一套來計算,大概有800萬套的新增需求。

對於A股房地產上市公司,李智穎認為,只要歐洲、美國等外圍市場不出現極端負面訊息,今年A股市場房地產上市公司的業績將比較平穩,選擇公司的主要標準是看其成本控制的能力。

原因在於,今年的房價上漲幅度會比較有限,從最基本的供需平衡角度去研判,除了成本控制還要看公司擁有的土地儲備以及其所處的位置。開發商在“小供應量城市”的競爭力較強和新盤位置優良的話,其銷售業績就肯定會處於行業上游水平。

李智穎認為,推動公司股價的因素中,還與其每個月合同公告的銷售增長能力以及銷售均價有關。未來兩個月上市公司將公布2012年年報,房地產行業毛利率會有明顯下降壓力,與預期之間的差距也會較大。

對於國內的保障房建設,李智穎表示,從目標完成上來看,目前的已竣工保障房及新開工保障房均存在一定差距。

李智穎說,按照中央3600萬套的保障房目標,在2018年之前全部建成並覆蓋低收入人群的55%比例,是一種比較樂觀的預期。香港、新加坡各為50%、80%的占比,是長達20多年才完成的。中國內地如果能在10年內完成20%的保障房覆蓋目標,就已經很不錯了。