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【蔡志雄專欄】避開當房東容易陷入的三個迷思

蔡志雄 2018-06-21 08:55

當房東,就是把房屋出租享受長期穩定的收益,所以通常房東追求的不外乎「租金高、出租快、租越久」。這樣的目標乍看之下似乎也沒錯,但是魔鬼往往藏在細節裡,也正是「租金高、出租快、租越久」這三點,很容易讓房東落入迷思,一旦發生問題,輕則財物損失,嚴重的話可能還會衍生訴訟,曠日廢時,一定要特別小心:

一、租金投報越高越好:

講到租金投報率高,第一個想到的一定是過去市場上熱門的產品「頂加」,最流行的廣告台詞是「一層自住,一層收租」,多了一層使用空間,價格卻只要合法樓層的二成到三成,但是租金卻跟合法樓層差不多,標榜高投報率就是銷售頂加最好的方法。

但是為了創造高投報,把頂加隔出密密麻麻的房間,居住環境不佳,房客住不久,流動率勢必提高,甚至有沒有人會租都是一個問題。因此,計算投報率的重點絕對不是總租金,而是出租率,而且,所謂的高投報是用滿租來計算,其中顯然忽略了閒置期的因素。近來因一連串頂加失火造成房客傷亡,政府大力整頓頂加違建,過去標榜高投報的頂加,瞬間變成了市場毒藥,千萬別被數字好看的投報率矇蔽了!

二、出租速度越快越好:

當房東如果房子沒有人租,一定會很煩惱,那麼,只要有人要租,趕快把房子租出去就好了嗎?當然不是,萬一碰到惡房客,不管是拖欠租金、惡意破壞,或者把房子搞得像垃圾場,這下房東一定比當初沒人租更煩惱。所以,當房東的重點不能只是追求出租的速度,找到好房客更重要。

所謂的「好房客」,除了指房客本身的條件之外,還要考慮房客是否適合這個房子。居住人數不同,需要的生活空間也不一樣,比如說,一對夫妻住十坪左右的小套房可以,但如果是一對小夫妻帶著一個小孩,就比較適合兩房的產品。

另外,還要考慮房客交通車程時間,如果上班地點距離租屋很遠,房客應該住不久,一旦搬家,房東又要重新招租產生閒置期,找到適合的好房客,一定比出租速度快來得更重要!

三、房子出租越久越好:

房東所投入之購屋及其他成本,會隨著租金回收逐年降低成本,投報率會越來越高,但是,要注意屋況及社區管理也會隨著時間逐漸惡化,所以當房東絕對不是買了房子就可以繼續一直出租下去。

房東在出租期間一定要適時整理房屋,維持良好屋況,這會影響房客承租以及續租的意願。另外,長期收租當屋齡太久時要特別注意社區管理的狀況,尤其是出租戶比例較多,自住戶較少的社區,大部分房東只在乎租金卻疏於關注社區管理,惡化之程度會更嚴重,房東適時要選擇換屋,否則一旦沒人想要承租,又無法出售就為時已晚了!

房東千萬不能只是盲目追求「租金高、出租快、租越久」,選擇優質的物件,找到適合的房客,適時換屋維持良好管理,才是安穩正確的好方法。






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