保利地產發行首單CMBS 開發商資產證券化疾行

9月12日，保利地產首單CMBS「中信·保利地產商業一號資產支持專項計劃」在上海證券交易所設立，發行規模35.30億，基礎資產為廣州保利國際廣場和保利中心。

這是房企資產證券化的最新一例。除了保利，更多房企亦在嘗試資產證券化。而在房企普遍轉型城市運營商的背景下，資產證券化標的物將不僅是商業地產，各種創新業務也需要類似路徑，如長租公寓、產業地產、物流業務等，ABS、CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)及REITs(房地產信托投資基金)漸次浮出。

「如果有一個穩定的現金流，就將它證券化。」這已成為房地產業內越來越多人的共識，多元的房地產資產證券化，也正在逐步成為現實。

保利地產試水CMBS

商業房地產抵押貸款支持證券(簡稱CMBS)，是指將商業地產抵押貸款匯聚到一個資產池中，以商業地產未來收入作為償債本息來源，通過資產證券化過程，以債券形式向投資者發行。
作為資產證券化的一種方式，CMBS主要靠物業的租金收入和運營收入作為現金流還款，具有抵押率高、融資期限長、充分利用不動產價值等優點。從保利此次發行的CMBS看，其基礎資產系廣州核心區的兩棟寫字樓，現金流穩定，出租率及租金價格指標均表現出色。

公告顯示，保利此筆CMBS的優先級發行規模35億元，期限12(3+3+3+3)年，信用評級為AAA，發行利率4.88%，創地產行業同期同類產品新低。資產抵押率67.72%，接近同類產品抵押率上限。
截至9月12日，中信·保利地產商業一號資產支持專項計劃實際收到認購資金35.30億元，達到約定資金規模。

來源：21世紀經濟報道

保利方面表示，在房地產企業融資渠道逐漸收緊、融資成本逐漸上行的市場環境中，CMBS為企業融資、盤活存量資產開拓了新的渠道。據透露，之所以選擇CMBS作為試水首單，是因為公司對應物業的成熟度較高，市場環境也配合。
中國資產證券化論壇執行秘書長郭傑群則指出，REITs受阻於監管法規和稅收政策，相比之下，CMBS是更加可行的模式，國內銀行已經發行了多種對公信貸產品，法律環境和稅收環境相對較成熟。CMBS可以突破銀行貸款的限制，使融資不依賴於原始權益人主體信用，而以資產等級進行。

從保利地產的存量資產看，除寫字樓、購物中心、酒店等商業地產外，還有長租公寓、養老公寓等新業務。

「盤活存量資產，進行資產證券化是未來行業的大勢所趨。這兩年，無論是政策導向還是市場氛圍，都鼓勵房地產企業進行這方面的嘗試和創新。」保利地產相關負責人表示，公司對存量資產的證券化已經準備了很長時間，不同物業匹配不同方案，未來將會根據市場情況適時推出。

保利此次CMBS系與中信合作發行，受托人為中信信托，計劃管理人為中信證券。中信此前曾參與多個全國資產支持票據項目。近期，中信與房地產開發商的資產證券化合作步伐明顯加快。
年初，由中信信托擔任財務顧問的「魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃」成功設立，募集資金總額為3.5億元；8月15日，鏈家自如發行「中信證券-自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃」，由中信證券管理；8月31日，中信銀行牽頭承銷的「華夏幸福固安新型城鎮化PPP項目市政物業服務2017年度第一期資產支持票據項目」發行。

「隨著行業成熟，大房企手裏的物業和資產越來越多，在傳統的利潤趨薄的情況下，必然要尋找新的利潤增長點，這是市場發展的結果。」中信信托業務部總經理王剛表示。

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