〈房產〉中國打房催生「買租約」商機 70萬買32年使用權

自今年 3 月 20 日以來，樓市限購潮席捲中國，有近 60 個城市出台大量調控政策抑制樓價。但「上有政策，下有對策」，開發商見招拆招，催生了另類商機。買家只需花費數十萬元購買一紙租約，不享有產權，在限購「緊箍咒」下，這類產品竟然被熱捧。

距離番禺祈福新邨 10 分鐘車程的富山自由度，一個面積 65 平方米公寓，每平方米 1.2 萬元 (人民幣，下同)，總價 70 多萬元，比周邊住宅便宜一半以上，但其實開發商和買家簽訂的只是 32 年期使用權合同，70 萬元使用費要一次過付清。

香港《明報》引述售樓人員表示，這種方式不受限購政策影響，不會留下買房紀錄，買家還可轉租給別人收取租金，年回報率約 4-5%。合同上年限到 2049 年，屆時如果政府不收回土地，業主 (租客) 可以繼續住，如果政府要求增加土地出讓金，業主再平攤。

類似的還有墅山公館，開發商和買家簽訂租賃合約，由拿地開始，30 年租期 (目前剩 26 年) 租金一次付清，一個 47 平方米單位租金共 32 萬元，可以轉租第三方，租賃合約也可轉讓。周邊住宅月租 3000 元，相當於回報率達 11%。

目前該項目逾 600 伙的 47 平方米單位全部「售罄」，更有買家轉讓租約，開價 47 萬元，較去年底原價大升近 5 成。

對於國家規定最高 20 年租賃期，售樓人員笑稱「你也不會持有這麼久，過幾年轉手就行了」。而且可以首期付 5 成，剩餘向農商銀行貸款，並強調由開發商出面，貸款沒有問題。

中原地產中國大陸區副總裁兼華南區總裁李耀智表示，中國沒有規定不可以一次過收取租金，開發商房子賣不出去，利用這個方式變相賣樓，不過因為沒有產權，買家不放心，應該仍是少數。

房地產公司人士指出，該類項目可能是閒置農村集體用地，國家規定農村集體用地不能轉售，但一些鄉鎮、村委仍然「賣」給開發商，規定期限，到期歸還，期內村民享受分紅。這種土地價格較普通土地便宜 40% 至 60%，但不能在銀行貸款，也不能作抵押，一旦要拆遷或徵用不會有任何賠償；自住可以，但不建議買來投資。

中山大學地理科學與規劃學院教授、廣州市政府政策諮詢顧問魏清泉表示，這種土地本來是給農民自住及個人使用，不能出售、出租給別人，一些地方存在私下操作的灰色地帶，但就此簽訂的合同沒有法律地位，如果出現問題，政府不對買家負責，買家要三思而行。