【蔡志雄專欄】租屋專法,其實一點都不「專」

內政部所推動「租賃住宅市場發展條例」草案,在今年 4 月經行政院審議通過,現已在立法院審議中,媒體普遍稱之為租賃專法。所謂專法,似乎是將所有租賃事項統統包辦,但是細究其內容就會發現,針對租賃還是散見於各法律,而且非常紊亂,其實一點都不「專」。

政府訂立「租賃住宅市場發展條例」草案的目的,包括要扶植民間租賃業者,並以此鼓勵屋主將空屋釋出作為社會住宅,再加上政府自建,達成八年二十萬戶社會住宅的目標。而現行民間租賃業者,除了一開始幫屋主找房客就是代租以外,同時會幫忙處理後續租賃事務管理也就是代管,所以通稱為「代租代管」。但是目前「租賃住宅市場發展條例」草案只有規範代管的部分,至於代租的部分則是要回歸不動產經紀業管理條例,把租賃流程原本應該是代租代管一條龍切割成要適用二種法律。

依據不動產經紀業管理條例,從業人員處理代租要取得營業員或不動產經紀人資格,另依據「租賃住宅市場發展條例」草案,從業人員處理代管則要取得租賃住宅管理人員資格,而且不動產經紀業及租賃住宅服務業要加入不同的公會並分別繳納保證金,雖然代租及代管範疇有所不同,分開規範對民眾的權益更有保障,但既然號稱是租賃專法,應該朝向把代租代管都適用同一部法律來做規劃,以免民眾覺得紊亂無所適從。

再者,自 106 年 1 月 1 日起新制定型化租約開始實施,只要房東反覆實施出租行為,非偶一為之統統要適用,所以就算只有一戶出租的房東也要適用新制定型化租約,等於把房東統統變成企業經營者,顯然違背消費者保護法規定企業經營者必須是以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務「為營業」的規定。而此次「租賃住宅市場發展條例」草案當中則規定,非具消費關係的住宅租賃契約,例如出租人非企業經營者,或者承租人為企業經營者而非消費者,無消費者保護法適用的話就要適用非具消費關係住宅租賃契約。

將租賃關係分成消費關係跟非消費關係,消費關係適用定型化租賃契約的應記載事項及不得記載事項,非消費關係則適用中央主管機關另訂定之應約定及不得約定事項,從法理上來看言之成理,但是從房客角度來看卻太複雜了,應該比較兩者實際規範上的差異,是否有必要分兩種適用不同制度來加以統合。

因此,媒體雖然將「租賃住宅市場發展條例」草案稱為租賃專法,但事實上卻將代租、代管劃歸二部不同的法律規範,而且連從業人員的資格規範都有所不同,甚至包括簽立租約內容必須遵守的規範也不一樣,以致將來市場上同樣是租賃住宅卻要適用不同規定的結果。期待政府對於租賃規範可以秉持先求有再求好,往租賃「專」法的方向繼續努力才是。


包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

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