日本和英國房地產市場的「新煩惱」

對於房地產市場，各國都有自己的難題和苦惱，其中就包括曾被資金視為 “抄底” 獵物的日本和英國。

新浪財經報導，過去日本經濟在很大程度上是依賴高房價拉動，上世紀 80 年代末曾創下整個東京的樓價可以買下美國的神話，曆經了 20 多年低迷的日本房地產市場似乎重現曙光。日本央行昨日發佈的報告顯示，正在密切監測銀行貸款流向房地產領域的情況，以防出現可能導致過熱並對金融穩定構成風險的信貸過度問題。不過，日本央行強調目前沒有看到房地產泡沫的跡象。

　　由於房地產投資占名義國內生產總值（GDP）比重處於令人不安的高水平，加上銀行非常願意向房地產開發商放貸，這令日本央行感到擔憂。報告顯示，日本央行還對主要城市的寫字樓收益率下滑表示擔憂，因為寫字樓收益率下滑，表明投資者已將價格推得太高。

　　儘管日本央行今年年初推出的負利率政策備受爭議，但對於首次購房族群以及希望為抵押貸款安排再融資的屋主來說，負利率政策大受歡迎。日本內閣府此前公佈的數據顯示，今年第二季度民間住宅投資跳增 5%，這是經濟數據報告中少有的亮點。“只要當前的低利率環境持續，房地產市場就可以繼續增長。” 三菱日聯摩根士丹利證券資深分析師 Hiroshi Miyazaki 如是說。根據日本房地產經濟研究所的數據，2011 至 2015 財年，東京 23 區公寓單位平均價格上漲了 28%。

　　評級機構穆迪曾表示， 央行實施的擴張性貨幣政策已經觸發了房地產投資與開發的上升。有分析人士表示，受負利率以及東京 2020 年奧運會誘發需求，曾長期低迷的日本房地產市場吸引了眾多海外購房者。早在去年，全球最大規模主權財富基金――挪威政府養老基金錶示將在日本開展房地產投資，將在東京收購寫字樓，投資額有望達數千億日元。

　　而在英國，脫歐公投後投資者紛紛開始要求從房地產基金撤出資金，隨著保證金不斷減少，地產基金們只能通過拋售商業地產才能完成資金提取需求。這時，海外資金似乎盯上 “抄底” 機會。仲量聯行的數據顯示，中國買家在收購倫敦商業地產方面僅次於美國，從 2014 年初至 2016 年第一季度，中國買家收購的倫敦商業地產交易價值達 58 億美元。英國脫歐公投後英鎊大幅跳水，中國資金借勢入場，在 9 月的兩週內買下三座倫敦市中心地標。

　　不過，一個新的樓市危險信號正襲來。據海外媒體報導，在未來十年中有超過 200 萬戶英國家庭需要租房，因為高企的房價讓他們無法購置屬於自己的房產，機構預測如此巨大的租房需求或將引發房地產市場更嚴重的危機。

　　今年 5 月，英國政府面向 “購房出租” 市場和第二套房額外徵收 3% 的印花稅。由於 “購房出租” 市場的政策變動，房地產投資者的投資意願大大削弱。皇家特許測量師學會表示，由於房價高得 “令人難以負擔”，租房需求節節攀升，但與此同時出租房屋的供應卻在下降，隨著需求的增加，供需矛盾只會不斷激化。對此，皇家特許測量師學會要求英國政府投資建設新的“廉租房” 項目，以緩解租房市場的供需矛盾。