市場 | 能不能控制住「地價」是本次調控成功與否的關鍵

這次政策「組合拳」對於地價的上漲有一定抑制作用，地價的理性回調應該是大概率事件。在這一輪政策密集出台中，大多數城市都是采取「限購」和「限貸」政策，但實際上，對於土地拍賣的調控也是這輪政策的重要組成部分。尤其是今年以來，全國部分城市房價非理性上漲，其中很大一部分因素是土地價格攀升所致，每一塊地王誕生都帶動了周邊房價快速上漲，其中部分城市樓面價上漲幅度甚至已經超過房價上升速度。因此，在地價、房價的輪動上漲之下，控制地價也成為了這一次調控的重要目標。

早於國慶密集出台政策之前，部分城市就已經開始控制地價。蘇州（樓盤）是最早試行「限地價」的城市，要求對掛牌地塊設置最高報價，對報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。之後，蘇州、南京（樓盤）調控再次升級，而合肥（樓盤）、杭州（樓盤）、鄭州（樓盤）也相繼跟進。而在國慶接連出台的政策當中，大部分城市都提出要嚴控土地市場，相關細則不盡相同。

土地調控政策通過細分，可以歸為以下幾類：

第一類是直接限制地價。這其中分為兩種，一種是采用「熔斷」，例如近日武漢（樓盤）推出18宗地，首次嘗試「熔斷」機制，將溢價率控制在100%以內；另一種是超過最高限價時，現場搖號產生競得者，例如南京、無錫（樓盤）等城市。

第二類是變相限價。一般是在超過最高限價之後，競配保障房、人才公寓面積等。例如福建、東莞（樓盤）、佛山（樓盤）等。鄭州則采用「限地價，競房價」政策，在鄭東新區、經濟開發區土地出讓時，當網掛報價超過50%溢價率，則采取「限地價，競房價」，即地價確定，參與網掛的競買人現場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人，實際上也是一種變相限價。

第三類是提高門檻。一方面是針對土拍中不同的溢價或者總價來規定相應土地出讓金繳納期限。例如杭州，當土地溢價超過100%，要求開發企業1個月付清土地出讓金。另一方面，無錫、南京要求現房銷售也間接提高了企業拿地門檻。

第四類是嚴查土地資金來源。最為典型的是上海（樓盤）和深圳（樓盤）。上海多部門將組成商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組，開展土地交易資金監管工作。而深圳也要求承諾土地購置資金來源不屬於開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。

第五類是限定國企、央企不拿地王。實際在上半年地王頻出之後，國資委等相關部門對央企、國企參與土拍作出過相關要求。

具體來說，這些控制地價的手段有優勢也有缺陷。

第一種「直接限價」我認為並不合理，其中非市場化因素太多。拍賣雖有諸多不合理性，但從公平角度來說，要遠高於「搖號拿地」。

第二種「變相限價」實際上已經有很多城市在實施，最大的隱患是企業為了節約成本，很有可能在保障房甚至商品房建設方面偷工減料，出「次品」、出「豆腐渣工程」。

第三種「提高門檻」則把一些中小房企擋在門外，有點變相支持規模房企拿地。

第四種「嚴查土地資金來源」目前只在少數城市實施，全國示范效應還不夠。

第五種「國企、央企不拿地王」，只能對控制地王起到一定限制作用，對地價回調難以起到影響，另外，對於合作開發拿地則很容易規避限制。

總的來說，在早些出台土地調控政策的城市中，其政策實施效果並不明顯。雖然「熔斷」、「限價」等措施一定程度緩解了當前土地市場過熱情況，但「治標不治本」，例如9月蘇州首場土拍就收金150億元，9宗住宅地塊平均樓面價超過2.2萬元/平方米。另外，10月1日後出台新政的這些城市中，由於多數城市尚沒有進行土地拍賣，因此，政策實際效果仍有待於觀察。

當然，這次政策「組合拳」對於地價的上漲具有一定抑制作用。特別是上海、深圳作為全國土地市場的風向標，如果地價能夠遏制住，甚至回落，對全國將有着重要的影響意義。至於土地價格能不能下跌，主要取決於未來兩個城市熱點土地拍賣結果、開發商手上的「子彈」多少，以及政府控制地價的決心和政策落實狀況。至少我認為，地價的理性回調應該是大概率事件！