【房價與匯率之爭·他山之石】金融危機下的香港樓市沉浮

市場期盼已久的人民幣入籃SDR終於實現了，人民幣入籃SDR意義重大，可以說是一件里程碑事件。在21城密集出台樓市調控政策的背景下，匯率與房價的關系也受到不少人的關注。

他山之石，可以攻玉。我們以香港金融危機下的樓市沉浮為例，以他者為鑒。

「越來越大」的樓市泡沫

70年代後期，香港逐步轉型為以金融、貿易和服務為主的經濟體。香港房地產業在這次產業調整中得到了迅速的發展。根據1998年的數據，香港房地業對GDP的貢獻高達20%，房地產投資占固定資產投資的近50%，而政府收入中也有35%來源於房地產業。進入90年代，香港經濟持續發展，對房地產市場的需求不斷增加，房地產價格上漲非常迅速。

從1991年開始，香港實施「緊縮」土地供應政策並以低利率進行刺激，房價一路飆升。房地產價格的暴漲引起市場的投機行為急劇升溫，許多香港居民因為買賣房產實現財富高速增長，甚至企業紛紛向銀行貸款轉投地皮，香港房地產市場充斥着嚴重的投機風氣。

1996年第4季度，香港銀行業放松了對住房按揭貸款的審查標准，直接促使大量炒樓力量進入房地產市場，使得本來就已經非常高的樓市價格再度暴漲。房地產價格增長率與GDP增長率在1986-1996年間的平均值達2.4，而1997年8月份在香港樓市高峰期，該指標高達3.6-5.0。香港地產泡沫可見一斑。

席卷而來的東南亞金融危機

上世紀80年代末～90年代初，美國經濟表現低迷，美元指數走弱。與此同時，東南亞國家經濟實現了10%左右的高速增長，吸引了大量國際資本流入東南亞地區，外債規模大幅上升，大量中短期外債進入房地產投資領域。在匯率政策方面，泰國等國在擴大金融自由化、取消資本管制的同時，仍然維持固定匯率制，給國際投機資本提供了條件。

90年代中期，美國經濟開始強勁復蘇，采取固定匯率制的東南亞國家貨幣被迫升值，出口競爭力削弱。1997年泰銖、菲律賓比索、印尼盾、馬來西亞令吉、韓元等先後成為國際投機資本的攻擊對象；1998年8月俄羅斯中央銀行宣布推遲償還外債及暫停國債券交易，俄羅斯債務危機爆發，隨後金融危機逐步升級成經濟、政治危機。

作為東南亞重要的經濟金融中心，香港也未能幸免於難。1998年8月初，美國股市動盪、日元匯率持續下跌之際，國際炒家對香港發動新一輪進攻。在此次交手過程中，香港金融管理當局由對外匯市場不直接干預變為動用外匯儲備直接入市干預，由專守匯率、不干預股市變為動用外匯基金大量買入股票為股市托盤，此外，香港金融當局不但介入匯市、股市，而且利用法律所賦予的權利，通過改變游戲規則等方式，主動出擊打擊國際炒家。

匯率暴跌樓市崩盤

這場空前的東南亞金融危機下，港幣匯率和港股承壓暴跌，引發了香港市場利率上升、銀行信貸萎縮、失業增加等問題。由於前期房價上漲過快，房地產業在經濟結構的比重嚴重失衡，且市場上對房產多是投機性需求，危機爆發後借貸成本的上升、居民支付能力減弱和對市場的悲觀預期造成了樓市「跳水式」的下跌，1997年至1998年一年時間，香港樓價急劇下跌50%-60%，成交大幅萎縮，房屋空置率上升。

房價暴跌導致社會財富大量萎縮，據計算，從1997-2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。

從1998-2003年，香港經濟一直處於衰退的泥潭中。1999年、2001年、2002年和2003年香港經濟增長率分別為-1.2%、-0.7%、-0.6%和-2.2%。