【房價與匯率之爭·他山之石】俄羅斯模式的「棄匯保樓」

自2005年下半年起，俄羅斯國內房價開始一路攀升，全國主要公寓平均售價從2005年的接近20000盧布/平方米漲至2015年底的51530.15盧布/平方米。

2009年首都莫斯科住房均價5000美元/平方米，2012年達到5902美元/平方米，市中心高達9280美元/平方米；2014年年底盧布大幅度貶值之前，莫斯科中心城區稍好一點兒的房子，折合美元均價超過10000美元/平方米（使用面積），和美國紐約一個水平。

根據知名財經人士劉曉波的計算，從1991年到2015年，以盧布計價的話，莫斯科的房價24年之內足足上漲了150萬倍。

導致俄羅斯房價上漲原因有哪些？

2000年後，俄羅斯政局穩定，經濟快速發展，2007年經濟增速高達8.1%。投資、消費需求的旺盛和居民支付能力的增加，促進了房地產投資和需求。

俄羅斯房地產業的市場化也是促使房價上漲的重要因素。俄羅斯停止了撥款蓋房，開發商們開始按市場需求來定房價。同時，政策對俄羅斯房地產支持力度增大。普京將住房並入國家四大優先發展項目，梅德韋傑夫承諾大部分俄羅斯人口擁有必需住房。

值得注意的是，俄羅斯嚴重的貨幣超發也是房價上漲的重要推手，由於當時按揭貸款的利率相對較低，超發的貨幣進入房地產，推升俄羅斯各地房價的快速上漲。

在匯率上，1998年金融危機後，俄羅斯先是放寬「外匯走廊」後由於外匯儲備枯竭而放棄「外匯走廊」，盧布匯率自由浮動保持至今。2006年6月30日，盧布實現了完全可自由兌換。理論上講，貨幣的可自由兌換是一國經濟條件具備的情況下自發形成的，然而俄羅斯的這一過程是在申請加入WTO的背景下應國際組織的要求與政府行政命令的推動下實現了形式上的可自由兌換。

匯率實現自由浮動後，匯率波動風險會從中央銀行轉移到貿易企業。對實體經濟部門而言，匯率的穩定才是最重要的。俄羅斯經濟發展的「結構依賴」很大程度上決定了匯率的高波動風險。在匯率波動風險尚未消除的情況下而實施自由浮動匯率制度，這無疑加大了經濟的不穩定性。

2014年，烏克蘭危機和馬航MH17被擊落事件之後，歐美國家對俄羅斯的經濟制裁逐步升級，標准普爾和穆迪等信用評級機構紛紛降低對俄羅斯國家的信用評級。俄國內經濟的下滑和持續的外部壓力造成俄羅斯經濟不確定性的上升，投資者信心受到嚴重影響，僅2014年一年，俄羅斯資本外流總額達到1540億美元，從而增加了對盧布匯率下行的預期。

雪上加霜的是，隨着國際經濟的不景氣，原油價格開始下行。由於俄羅斯經濟結構單一，過分倚重能源出口，能源價格的波動會直接對盧布幣值的穩定產生影響。貿易環境惡化使得能源出口收入減少，盧布面臨持續貶值壓力。

為應對危機，俄羅斯選擇「棄匯保樓」的策略：俄羅斯央行一方面連續上調基准利率，自2014年3月起先後6次將基准利率由原先的6.5%上調至2014年12月的18%；另一方面動用外匯儲備對沖匯率下跌，動用超過1000億美元外匯儲備。

然而，在國內高度通脹和油價暴跌的情況下，提升利率仍無法抑制資本外逃，卻加劇了俄羅斯國內經濟的下行壓力。2014年11月10日，俄羅斯央行宣布取消實際有效匯率的上下浮動限制，放棄對盧布匯率的自動干預機制，之後兩個月的時間里，盧布大幅貶值近50%。

同時，俄羅斯央行逐步下調基准利率，由2014年12月的高點連續5次下調，半年內下降了6個百分點，此後的一年內又下調至10%。短期內盧布匯率的下跌緩釋了俄羅斯國內的經濟風險。

與此同時，房地產一手房價格也走出了震盪上行的趨勢。俄羅斯一手房價格由2014年12月的51,714盧布每平米上漲至2016年6月的53,558盧布每平米，漲幅為3.6%。但是二手房價格在15年1季度觸頂後逐步下行，由58,707盧布每平米下降至54,792，降幅6.7%。

俄羅斯模式的「棄匯保樓」，最大程度上維穩了以本幣計價的國內樓市價格，但匯率上經受了大幅貶值.超50%。