陸宏觀經濟報告：房市復甦過程中已出現五層面風險

MoneyDJ 新聞 2016-10-21  記者 新聞中心 報導

中國人民大學國家發展與戰略研究院今 (21) 日發佈《宏觀經濟月度資料分析報告 (10 月)》指出，今(2016) 年大陸房地產市場走勢整體優於預期，去庫存取得一定成效，投資等關鍵指標發生逆轉，對投資和 GDP 的拉動效應增強；但在房地產復甦過程中，出現了幾個層面的風險，不僅可能使房地產復甦難以持續，且加劇了資金脫離生產領域實體經濟的程度，可能會阻礙創新和產業轉型，削弱經濟增長動力。

《報告》中認為，這幾個層面的風險中，首先是房地產泡沫化的風險，由於沒有在庫存分化的情況下因城施策，部分一二線出現房價上漲過快的現象，導致市場恐慌和社會投機情緒高漲，「地王」頻現，大量信貸資金流向了房市，一二線城市房價出現暴漲；在宏觀經濟和預期收入增速持續下行背景下，房價大幅上漲，預示著房價收入比急劇攀升，不僅加劇了資產泡沫，也打壓了自住房需求；從長遠來看，所產生的擠出效應將削弱經濟增長動力。

其次是房地產槓桿率上升。《報告》指出，槓桿結構分佈不均勻，邊際槓桿率在持續快速上升，去年以來，透過首付貸、信用貸和房抵貸等種種手段突破首付比例要求，暗地裡加槓桿的交易規模顯著上升，大幅降低了房地產市場抵禦房價下跌的能力。

第三是房地產市場分歧風險。《報告》指出，大陸房地產市場分歧主要表現在兩個方面，一是當前房地產的庫存減少主要是住宅商品房，而非住宅商品房庫存還在持續攀升；二是當前房地產的庫存減少主要是一、二線城市，三、四線城市的房地產庫存基本上沒有變化，而庫存壓力最大的地方恰恰是三、四線城市，本輪復甦分歧程度和速度大大超越以往，可能成為影響復甦走勢的不利因素，因為大量房企將重新佈局開發戰略，加速各類資金向一、二線城市集聚，三、四線城市房地產市場將進一步蕭條，而不是出現跟隨性復甦，部分市縣財政困難可能將進一步加劇。

第四是房地產復甦弱化的風險。《報告》指出，在本輪復甦中，房地產銷售回暖向投資回暖的傳導機制發生變異，導致復甦不夠強勁，給投資和經濟增長造成一定的拖累效應。此外，在本輪復甦中，土地購置面積儘管跌幅不斷縮小，但始終沒有實現正增長，若此趨勢持續下去，以全年來看，房地產業將難以實現對投資和經濟增長的拉動效應，而很可能再次產生較強的拖累效應。

至於最後一層風險則是新一輪房地產調控政策整體效果的不確定性。《報告》中認為，9 月 30 日以來，大陸全國主要一二線城市密集出臺了新一輪緊縮性調控政策，這些舉措有利於控制房價和防範資產泡沫風險，但短期內也會對大陸房地產銷售和投資產生一定的影響。