「分城調控」效果顯著，10月熱點城市房價漲幅快速回落

9月21日，國家統計局公布70大中城市房價數據，並對其中15個一線和部分熱點二線城市10月上半月的房地產市場情況也進行了統計。

與9月比，一線和部分熱點二線城市10月上半月新建商品住宅價格環比指數均有所降低。其中，深圳（樓盤）和成都10月上半月新建商品住宅價格環比出現下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價格環比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點之間。

從新建商品住宅網簽成交量看，一線和部分熱點二線城市中，多數城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環比下降80%-60%的城市有4個，下降60%-40%的城市有3個，下降40%-20%的城市有3個。

從10月熱點城市成交量以及成交漲幅變化情況來看，調控的成效已經開始顯現。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此輪調控是自2011年之後最嚴厲，波及范圍最廣的一次房地產收緊調控，國慶假期前後共計有20個城市重啟新政，並主要聚焦於首付比例的提升以及購房資格的進一步收緊。而與2011年「一刀切」式的模式不同，此輪調控更着重於分城施策。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，當前全國不同城市當中樓市表現仍分化較大，一二線城市出現過熱現象，而部分三四線城市仍然面臨較大的去庫存壓力，其中過熱城市當中「熱度」也不盡相同，因此此輪房地產集中調控也可稱為結構性調控。而從調控的初步成果來看，進入10月之後，多數調控城市成交量出現明顯環比下滑，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩。

從對購房資格的收緊程度來看，除北上廣深仍延續此前的限購政策之外，南京（樓盤）、蘇州（樓盤）等地此輪限購政策較為嚴格，對於非本市戶籍購買首套住宅也需有繳稅一年的限制，其中南京甚至規定本市單身人士限購一套住房，且二套房認房又認貸，這一舉措甚至嚴過2011年。而另外像珠海（樓盤）、東莞（樓盤）等城市的限購政策當中，不管是本市戶籍還是外地戶籍，對於首套房均沒有限制，對本地戶籍多對第三套房做出面積限制，而對於非本市戶籍購買第二套房的連續繳稅限制也多僅為一年。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此輪收緊調控的主要目的是「去投資化」，因此各個城市根據自身不同的實際情況，分別出台了程度不同的限購政策。嚴格的限購政策，有利於抑制房地產投機行為，為部分城市當中的樓市過熱現象降溫，使得房地產市場回歸理性。

從首付比例提高來看，此輪調控當中多個城市的首套房貸也出現一定比例的提升，北京（樓盤）針對不同面積的住房將首套首付款比例由30%上調到35%-40%；而二套房首付南京、蘇州等地已經最高提升至80%這一史高水平。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此輪房價的快速上漲很大程度上屬於「貨幣現象」，而首付比例的提高則着眼於「去槓杆化」。從市場表現來看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計劃購房群體出現資金短缺現象，因此購房計劃不得不延後甚至擱置，需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。而時至年底，各商業銀行普遍面臨信貸額度不足現象，放貸周期增長，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將普遍進入低迷周期。受成交量的影響，成交價格快速上漲的趨勢在年底之前也將被終結。不過從長期來看，成交量價的走勢很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風向標。