本輪房價飆漲的實質是為減輕人民幣貶值壓力
※來源:和訊網

中央這回是真怒了,掀起了「十一」房地產調控風暴,督戰16個城市地方政府在國慶黃金周里加班加點,出台各種調控房地產政策。

每當大事臨頭,官員們玩急就章,往往就會鬧笑話。年初的股市熔斷,就玩現眼了一回,兩天就收回了。但這並不妨礙在樓市中一再玩弄。

比如先前有地方為控制地價上漲,搞土地拍賣熔斷,拍賣價格超過限定價格就熔斷,就流拍。結果,一些實力不濟的開發商紛紛玩這一招,我拿不到地也不讓你拿,大家一起熔斷。於是土地供應減少,反而使房價名正言順地上漲。

在「十一」風暴中,東莞市也玩了一番熔斷,美名曰備案:開發商賣房要先到政府部門備案一個價格,如果不備案,或者銷售價格與備案價格相差上下15%,就熔斷。東莞文件稱,要對對所謂違法企業「依法予以查處並責令整改」。可是,東莞政府出此違反市場原則的文件,依的是哪部法律?憑的是什麼實施處罰?若如此,何必還要改革開放?何必還要企業和市場?直接回到30年前好了,政府直接定價好了。

路人皆知,房價大漲,原因只有一個,就是票子多了。而能印票子的人,只有央行一家。就看眼下。今年8月,人民幣廣義貨幣供應量已經高達151萬億元。這是什麼概念?按照當前匯率,將各國廣義貨幣供應量全部都換算成美元,中國的印鈔量是22.7萬億美元。相比美國的M2為13萬億美元,日本M2折算為美元為9.22萬億美元——人民幣的廣義貨幣供應量已經超越美國和日本的總和。

除了貨幣供應量數據,央行公布的新增貸款數據也很嚇人。今年8月,人民幣新增貸款9487億元,其中住戶部門的貸款增加6755億元,這基本可以算作是房貸,占比70%以上。而之前的7月,人民幣新增貸款4636億元,其中住戶部門貸款增加4575億元,占比98%。

票子多了,政府高興嗎?這就要看哪一級政府了。

地方政府當然樂見多多益善,因為它們太依賴土地財政了。地方政府通過經營土地可獲得三部分收入:土地出讓金,與土地出讓相關的各種稅費收入,以土地抵押為融資手段獲得的債務收入。僅土地出讓金,1999年到2015年這17年間,全國土地出讓收入總額約27.29萬億元,年均1.6萬億元。而一旦房地產市場出現大波動,依靠房地產的幾十個行業都將受到禍害,甚或導致大量失業,令中國人財富嚴重縮水,最後中國實體經濟崩潰。

那麼,地方政府就不怕房地產泡沫破裂嗎?不怕金融危機嗎?怕,但天塌下來有大個兒頂着,有中央政府戳着。地方官任期5年,任後留下的爛攤子關我屁事,誰管他洪水滔天。

而在中央政府,不僅有長遠的經濟穩定的責任,在當下,中國剛剛加入SDR,人民幣正式成為全球流通貨幣,在其它國的外匯儲備中,人民幣配置比例高達10.4%,這對人民幣是一個巨大的需求量,只有人民幣不貶值,保持匯率穩定,它國才願意在國家外匯儲備中配置人民幣資產。所以,中央政府是不大願意做大房地產泡沫的。

但為眼下計,適當地玩還是需要的。中央政府期待來一波房地產高潮即可,犧牲一些房地產商和購房者,引誘他們入場貢獻銀子,回收貨幣,緩解地方債務壓力,減少人民幣貶值壓力,然後在高地價和高房價還沒有傳導到實體經濟前,迅速打壓房地產,讓地價和房價下跌,不影響實體經濟。但地方政府不這麼想,房地產來錢快,當然最好高潮不斷,最好房地產連續高漲個兩三年,通過賣地,直接把30萬億地方債都清零了。

於是,16個城市出台房地產調控政策時都留了一手,表面上看繁花朵朵,但背後,真正有效打壓房地產的擴大土地供應,大家誰也不抻茬兒。切,中央政府不干了,你們不是陽奉陰違嘛,國務院干脆來狠的,發布房地產調控意見,其中第12條甚狠:允許商業地產改變屬性,做成住宅和公寓,水電費用按照民用住宅標准執行。這下子,不用批土地,不用起高樓,辦個手續,裝裝修修就可以了,住宅市場憑空多出了大批供應量,房價焉能不消停?但是,可以想見,地方政府會在審批環節設置障礙,繼續陽奉陰違。

10月6日,在華盛頓召開的第四次G20財長和央行行長會議上,央行行長周小川的講話透露了中央政府的指向:「隨着全球經濟復蘇逐步正常化,中國也會對信貸增長有所控制。」盡管這話說得很婉轉,但意思到了,中國適度寬松的貨幣政策走到了盡頭,至少年內降准、降息可能性非常小了。

確實,啟動樓市能夠穩增長,但副作用太大,一是增加了全社會的槓杆率,二是刺激了資產泡沫。房市依托於巨量信貸、流動資金和債務,結果是造成中國信貸GDP比畸高,中國的社會融資總量從2008年的120%,上升到2015年的200%,預測2016年這一比率將超過250%,全球寬松冠軍非中國莫屬,遠超位居第二的七國集團,信貸GDP比為120%。

如果將房產當作投資品看,必須要依據三個屬性來度量房地產是否出現泡沫,三個主要指標是:房地產投資占GDP比重、房價收入比、租售比。中國房地產投資占GDP比例一直很高,2013年是14.8%,2015年為14.18%。房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值,用於判斷居民住房消費需求的可持續性。據維基百科的資料,在全球102個可統計的國家中,中國為24.98,位居世界第六。美國為3.37,位居第99。租售比是住房售價與月租賃價格的比值,國際標准通常為1:100到1:200,目前中國房屋租售比排名前20的城市這一指標均高於1:300。其中第一名是深圳的1:732,第三名北京為1:625,第五名上海為1:607。從1960年以來,房地產投資占GDP比例高於6%的國家,其房地產泡沫最後都歸於破滅。當年日本房地產泡沫破滅時,房地產投資占GDP比重也不過是9%;而美國次貸危機爆發時,這一比例達到局部峰值6.2%。

從市場經濟的角度來看,中國房地產如此既往,盛宴必散,泡沫早晚有破裂的一天,只是如何死。但從政府操作角度來看,似乎又沒有死的道理。房地產已經成為中國央行的貨幣儲水池,用信貸支撐房地產市場,已成為政府的經濟維穩之道。雖然會有通脹的後果,但通脹只是一個稀釋社會財富的過程,並不會直接導致嚴重的政治後果。在美國,龐氏騙局破產,那是因為玩家、銀行與政府(裁判)是利益不同的三家人。而中國不一樣,裁判是中央政府,莊家是央行,大玩家是地方政府。地方政府要賣地,就得有小玩家願意借貸買房,源源不斷入局。加之一整套控制市場的方法,比如限購、限售、限價,想用哪種就用哪種,因此泡沫可以吹得比當年的日本與美國大,但回旋余地也比他們大。

只是,這道坎並不那麼容易過。中央黨校研究室副主任周天勇說:我們可以有這樣的設想,城市里有1億原著民,每人有好幾套房子,可能未來還要進來3億多農民,加之目前的3億人,共有7億人。最後城市里分成房豪、房主和佃戶兩個階級?6億人把他每個月工資的30%、40%交給房東,這1億人就靠着房子吃利,不勞而獲。

「這是一幅多麼恐怖的畫面。」電影《列寧在1918》中有這樣的台詞。

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